房屋买卖合同案例分析

房屋买卖合同案例分析

案情背景：

　　乾元昭义律师事务所办理房屋买卖合同纠纷案件中，一般买卖双方会先签署商品房认购书，约定买方支付定金、支付部分房屋首期价款并约定双方在某个时间签署正式的房屋买卖合同。然而现实生活中，房屋认购书签订之后，买方支付了定金与房屋首期价款，卖方不按约定签署正式的房屋买卖合同之现象随处可见。此时不仅导致买方支付了金钱、不能签署房屋买卖合同，还导致卖方交房的时间不确定及卖方逾期交房违约责任的不明确等问题，严重损害买方的合法权益。譬如本案中买卖双方签署商品房认购书后，原告(即买方)支付了定金与房屋首期价款，被告(即卖方)违反合同法的相关规定，未按照商品房认购书的约定签署正式房屋买卖合同。原告作为签署认购书的一方，在合法权益受到损害、双方多次协商未果时，求助于乾元昭义律师事务所，希望用法律手段维护自身合法权益。

案件基本情况：

　　2018年1月23日，原告与被告签订XX商品房认购书，约定：原告自愿认购XX一期公租房GI底楼盘114，用途为办公，该商品房建筑面积为97.22平方米，总金额为2048826元。原告同意签署本认购书时，支付5万元作为定金，原告须于2018年1月23日前支付首期房款257324元，并签署《商品房买卖合同》，于2019年1月14日前付清307324元;2020年1月14日前付清307324元;2021年1月14日前付清307324元，2022年1月14日前付清307324元;2023年1月14日前付清512206元。原告需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金即6319元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予被告。原告必须在约定的付款方式和期限内到XX销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。如原告履行完毕本认购书义务但被告未能为原告保留该房号的，被告应双倍返还定金，但不再承担其他责任。原告同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若原告不能按照认购书姓名签署商品房买卖合同则视为原告违约，被告可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，原告无权要求返还定金。被告在甲方处加盖公章，原告在乙方处签字。

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　　合同签订后原告依约在2018年1月23日前向被告支付首期房款307324元(含定金5万元)并交纳维修资金6319元，而被告未按约签署正式商品房买卖合同。双方协商未果，故诉至法院，向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2018年1月23日签订《XX商品房认购书》;2、判令返还购房款307324元及资金占用利息39753.64元(自2018年1月23日至2019年8月19日按照银行公布的贷款市场报价利率计息为22991.68元;自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2020年12月1日为16761.96元，至实际清偿之日止);3、判令返还维修基金6319元;4、判令被告承担本案全部诉讼费。

法官审理思路：

　　本案系房屋买卖合同引起的纠纷，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外……”规定，原告已经依约向被告支付首期房款307324元(含定金5万元)并交纳维修资金6319元，而被告未在该约定日期前签订《商品房买卖合同》系违约，应承担相应的责任。现原告主解除合同，事实清楚且于法有据。原告据此要求被告返还已付购房款307324元及利息、维修基金6319元均应以支持。

律师办案小结：

　　我们在接受原告委托后，首先要询问来龙去脉，了解基本案情，确定办案思路。本案中的焦点问题有一个：被告是否构成违约。我们围绕该焦点问题进行相应的法律论证，指导当事人收集证据，提供了商品房认购书、收据、确认书、录音、通知、邮单等证据，为顺利进行诉讼奠定良好基础。待对案情充分了解后，制作案情摘要，因前期作了大量的准备工作，为之后顺利开庭做了良好的积淀。因此，在庭审中我方举证充分，辩论有力，始终占据主动地位，给主审法官留下良好的印象。

　　最终，在经过整个庭审后，该案的最终走向也已明确，我方诉求全部得到法院支持。当事人对此结果也是非常满意，我们前期所有的付出获得了丰厚的回报，并取得了良好的社会效果。

附裁定书：