商品房买卖合同纠纷案例分析

商品房买卖合同纠纷案例分析

　　案情背景：

　　乾元昭义律师事务所办理商品房买卖合同纷案件中，买方和卖方一般会先签署商品房认购书，在商品房认购书中约定定金并且约定时间签署正式的商品房买卖合同。但是在实践中，卖方在收到定金后不一定及时与买方签署商品房买卖合同。买方出于维护自身利益的考虑，会要求卖方归还定金、解除房屋买卖合同并支付资金占用利息。本案中的原告李xx因其与被告xx公司在签署商品房认购书后，xx公司没有按时签署商品房买卖合同;李xx便要求xx公司承担违约责任，求助于河南乾元昭义律师事务所，用法律手段维护自身合法权益。

　　案件基本情况：

　　2018年2月11日，李xx(乙方)与xx公司(甲方)签订编号为xxx的《xxx商品房认购书》，约定：乙方自愿认购xx一期公租房x低幢x单元，用途为办公，总金额为847279元。乙方同意签署本认购书时，支付5万作为定金;乙方须于2018年2月13日前支付首期购房款77092元，并签署《商品房买卖合同》，于2019年2月3日前付清127092元;2020年2月3日前付清127092元;2021年2月3日前付清127092元，2022年2月3日前付清127092元。乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金即3135元，并将已缴纳凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。乙方必须在约定的付款方式和期限内到xx销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。xx公司在甲方处加盖公章，李xx在乙方处签字。同日，xx公司出具《收据》，载明：兹收到李xx交来首付(含定)127092元。但xx公司却没有在该约定日期之前签订《商品房买卖合同》。李xx据此将xx公司诉至法院，向法院提起以下诉求：1、解除原、被告双方于2018年2月11日签订的《xxx商品房》认购书;2、返还购房款129092元及资金占用利息16353.18元(自2018年2月11日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的贷款市场报价利率计息为9189.46元;自2019年8月20日按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率暂计至2020年12月15日为7363.72元，至实际清偿之日止);3、返还维修基金3135元;4、被告承担本案全部的诉讼费用。

　　法官审理思路：

　　当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所以剧的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据能力不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法订立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　本案中，原被告双方签订认购书合法有效并受法律保护。根据查明事实，原告依约在2018年2月13日前向被告支付首期房款129092元(含定金5万元)并交纳维修资金3135元，而被告未在该约定日期前签订《商品房买卖合同》系违约，应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同... ...(四)当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外......”之规定，现原告主张解除《商品房认购书》，事实清楚，于法有据;原告据此要求被告返还已付购房款129092元及支付利息、维修基金3135元均应予以支持。

　　律师办案小结：

　　我们在接受原告的委托之后，做的第一件事就是询问来龙去脉，了解案件事实，确定办案思路。本案的争议焦点就是原告与被告之间的签订的《xx房屋认购书》是否合法有效，以及原告是否已经履行了自己的义务。 我们围绕着争议焦点进行收集证据;包括有商品房认购书、收据、资金确认书等证据能够帮助还原案件事实。为顺利进行诉讼奠定良好基础。当对案情有了充分的了解后，制作案情摘要，以便随时梳理案件。由于在接受原告委托期间我们作了大量充分的准备工作，为之后顺利立案、开庭做了良好的积淀。因此，在庭审中我方举证充分，辩论有力，始终占据主动地位，给主审法官留下良好的印象。

　　最终，一审法院全部采纳并支持了我方作为原告代理人的全部诉讼请求，判决被告返还价款及支付利息、返还维修基金。当事人非常满意，我们前期所有的付出获得了丰厚的回报，并取得了良好的社会效果。
     附裁定书：