房地产项目开发中六份关联协议的性质及违约责任认定

　　房地产项目开发中六份关联协议的性质及违约责任认定

　　在房地产项目开发中，房地产企业往往因融资需求，采取与投资方合作开发的模式，与投资方分享投资收益或者将房地产开发企业的股权转让。现实中因利益分配或者各自因商业判断不同，经常会出现投资方进入又退出的情形，期间双方以及新进入的投资者之间因投资款返还以及新投资进入问题会签订多份协议，一旦出现违约行为，如何认定协议的性质以及根据协议确定违约责任，往往成为影响彼此利益的关键因素。

　　通过对《姚瑞平股权转让纠纷再审民事判决书》[(2019)最高法民再108号]一案的分析研读，针对本案中房地产企业投资权益转让中六份关联协议的性质及违约责任认定问题，梳理三级法院不同的裁判规则，阐释最高法院裁判观点，以期对实践中类似问题的处理提供具有实操意义的解决思路。

基本案情

第一份协议：《项目合作开发协议》

　　被申请人取得目标公司49%的股权，参与目标公司房地产项目开发。因融资需求，被申请人与再审申请人签订《项目合作开发协议》，将其持有的股权收益的40%转让给再审申请人，再审申请人总共投资1.2亿元，双方共同开发项目。

第二份协议：《协议书》

　　《项目合作开发协议》签订9个月后，双方签订《协议书》一份，协议约定被申请人将占项目地块49%股份整体转让给新投资方，再审申请人完全退出股份;再审申请人已交付的项目股权投资款1.2亿元，按月利率2.5%计算利息，由被申请人退还。本协议签订之日，被申请人付定金2000万元，在新投资方增资扩股款到被申请人账户后3天内付清剩余投资款本息及项目前期支付的一切费用，如未按时付清，被申请人有权没收定金2000万元;被申请人承担1.2亿元20%的违约金等。

第三份协议：《增资扩股协议书》

　　《协议书》签订的同日，被申请人与新投资方签订《增资扩股协议书》，约定新投资方以增资扩股形式成为被申请人股东，合作开发项目地块;第三期增资扩股款1.58亿元，在协议签订一个半月后支付。

　　之后，因被申请人未按《增资扩股协议书》的约定在新投资方支付第二期增资扩股费用后一个月内将66%的股权变更至新投资方名下，而只变更了26%。新投资方与被申请人已签订《退股协议书》，解除了《增资扩股协议书》以及《补充协议书》;新投资方将其取得的股权全部退还给被申请人，被申请人则将收取的增资扩股费用全部退回新投资方。

第四份协议：《补充协议书》

　　《协议书》签订的同日，再审申请人、被申请人及新投资方三方签订的《补充协议书》，约定再审申请人退出项目开发;新投资方以增资扩股方式加入项目开发，增资扩股款应优先偿还再审申请人的投资款项1.2亿元本息及前期费用等。如果被申请人违约，则承担1.2亿元20%的惩罚性违约金，同时被申请人在项目的权益不转让。新投资方承诺按照签订的《补充协议书》支付给再审申请人剩余股权转让款约2800万元，新投资方有义务监督并保证被申请人返还投资款本息及前期费用约1.5亿元，否则由其承担该支付义务。

第五份协议：《明细表》

　　再审申请人、被申请人签订《明细表》确定，再审申请人投入款项为1.2亿元+前期费用153万元+3032万元利息，共计约1.518亿元。在此之后，被申请人转款430万元至再审申请人账户，被申请人已经支付的2000万元定金抵顶返还投资款本金。

第六份协议：《付款协议》

　　再审申请人、被申请人、新投资方、案外公司签订《付款协议》，约定涉案款项付款主体、付款金额和付款时间以及再审申请人承诺。协议约定，被申请人应当支付返还投资款项1亿元，新投资方应当向再审申请人支付3800万元。如果在约定的付款期限届满未支付的，再审申请人有权按此前《协议书》《补充协议书》中的约定追究违约责任。

　　《付款协议》签订后，在协议约定的还款期限届满时，被申请人未支付任何款项;新投资方转账1000万元至被申请人账户，被申请人将1000万元转至再审申请人账户，尚欠2800万元。《付款协议》约定的付款期限届满后一年半的时间内，被申请人陆续返还给再审申请人共计9500万元。由于各方未按付款协议约定支付款项，遂引起诉讼。

I.

　　各方当事人的权利、义务和责任应结合多份合同整体解释进而做出裁判。双方合作开发土地，对一方持有的目标公司股权，另一方通过出资方式享有一定比例的权益;但并未约定一方将目标公司股权转让给另一方，另一方从未取得目标公司股权，故此，协议本质上是一份合作开发房地产协议，不是股权转让协议。

II.

　　双方协议解除合作开发房地产法律关系，就应返还的投资款新成立民间借贷法律关系;协议的性质为混合合同，虽然形式上是一个合同，但内容上可以区分为两个性质不同的合同：解除合同和借贷合同，应分别适用相应的合同法规范。

III.

　　当事人就借款本息给付问题达成新协议，该协议是对此前借款协议中还款相关条款的变更，属于合同变更，其与此前的多份协议同属一个法律关系，即民间借贷法律关系。当事人对借款还款问题达成的最新意思表示，已经代替了原合同约定的本息支付方式以及相应数额等事项。由此，本案案由应确定为民间借贷纠纷，并非股权转让合同纠纷。

1

关于涉案六份协议的性质

第一份协议：关于《项目合作开发协议》的性质

　　双方合作开发土地，对被申请人持有的目标公司股权，再审申请人通过出资方式享有一定比例的权益;但协议并未约定一方将持有的目标公司股权转让给另一方，再审申请人从未取得目标公司股权，故此，协议本质上是一份合作开发房地产协议，不是股权转让协议。

第二份协议：关于投资方退出合作开发房地产项目的《协议书》的性质

　　《协议书》约定，被申请人拟将持有的目标公司股权转让给新投资方，再审申请人退出股份，再审申请人投资款本息总计约1.5亿元，由被申请人退还给再审申请人;如果被申请人违约，再审申请人有权没收2000万元定金。故此，双方协议解除合作开发房地产法律关系，就应返还的投资款新成立民间借贷法律关系;协议的性质为混合合同，虽然形式上是一个合同，但内容上可以区分为两个性质不同的合同：解除合同和借贷合同，应分别适用相应的合同法规范。

第三份协议：关于《增资扩股协议书》的性质

　　《增资扩股协议书》由被申请人及新投资方签订，再审申请人并未参与签订，且协议书内容与再审申请人无关，故该协议书本身不能约束再审申请人，即便其在后续补充协议《补充协议书》上签名，也仅仅是确认被申请人还款方式以及认可新投资方对被申请人应付款项的监督和保证。

第四、五份协议：《补充协议书》与《明细表》的性质

　　上述两份协议，是对前述作为民间借贷合同的第二份《协议书》中关于投资款退还的支付方式、数额及违约责任的补充与明确，与《协议书》在整体上属于同一份民间借贷合同。

第六份协议：关于《付款协议》的性质

　　《付款协议》系再审申请人、被申请人、新投资方就涉案借款本金、利息、前期费用等的给付问题达成新的协议;该协议是对此前借款协议中还款相关条款的变更，属于合同变更，其与此前的三份协议同属一个民间借贷法律关系。第五份协议对该民间借贷法律关系还款部分作了变更，即三方当事人对还款问题达成的最新意思表示，已经代替了原合同约定的本息支付方式以及相应数额等事项。由此，原审法院将本案案由确定为股权转让合同纠纷缺乏依据，应纠正为民间借贷纠纷。相应地，当事人只能依据最新的《付款协议》提出主张。

2

如何确定违约方的违约责任及应支付的剩余投资款项

首先

　　，关于涉案2000万元定金是应当抵顶返还投资款还是应当作为违约金归守约方。

　　①由于当事人只能依据最新的《付款协议》提出主张，根据《付款协议》约定，在约定的付款期限届满时，如果被申请人、新投资方未履行上述付款义务，则再审申请人继续按照《协议书》《补充协议书》主张违约责任。但在《付款协议》中，再审申请人并未对本协议签订之后的违约责任做出约定。故此，从文义解释而言，再审申请人只能依据《协议书》《补充协议书》主张《付款协议》签订之前的违约责任。

　　②《协议书》约定的违约责任为，被申请人在约定的期限届满前未付清款项，再审申请人有权没收2000万元定金。《补充协议书》约定的违约责任为，被申请人应当支付的返还投资款共计约1.518亿元，在约定的期限届满前未付清款项，被申请人应承担1.2亿元20%的惩罚性违约金。

　　综上所述，违约责任为2000万元定金，与再审申请人所主张一致;再审申请人有权没收，该2000万元定金不能用于抵顶应返还的投资款本金，故此，被申请人应当返还的投资本金恢复为1.2亿元。

其次

　　，关于被申请人尚未返还的投资本金数额。

　　在第五份协议《付款协议》约定的付款期限届满，被申请人返还给再审申请人共计9500万元(新投资方实际支付的1000万元未计入)，故其尚未归还剩余本金为2500万元。

最后

　　，关于如何确定逾期利息。

　　各方没有对《付款协议》之后的逾期利息进行约定，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第二项规定，再审申请人可以自逾期还款之日起按照借期内的月利率2.5%要求给付逾期利息，现其主张按照24%年利率支付，不违反法律规定，应予以支持。至于本息顺序的问题，再审申请人主张按照先息后本的方式支付，符合合同法解释二第二十一条规定，应予以支持。

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关于新投资方是否应当支付涉案2800万元

首先

　　，根据《付款协议》约定，新投资方承诺按照签订的《补充协议书》支付给再审申请人剩余股权转让款约2800万元。从该条文义可知，新投资方承诺给付的款项为剩余股权转让款。由于新投资方与再审申请人之间没有股权转让关系，故其没有支付股权转让款的义务。

其次

　　，新投资方付款是基于《补充协议书》的约定，《补充协议书》约定新投资方交付被申请人的增资扩股款，应优先偿还被申请人欠付再审申请人所谓的股权投资款(即股权转让款)。故此，新投资方在《付款协议》中承诺的支付剩余股权转让款，实际是代被申请人履行还款义务，即按被申请人指示将本应对其履行的增资付款义务转为向再审申请人给付，故新投资方实际履行的是《增资扩股协议》的义务。

　　综上，《付款协议》约定的新投资方付款并非无条件给付，再审申请人、被申请人均已通过签订《补充协议书》，对此予以认可。换言之，再审申请人签订付款协议时，对这一事实是清楚的。从《付款协议》约定新投资方支付2800万元系 “按签订的《补充协议书》支付”，的文字表述，可以得到印证。

最后

　　，新投资方是按照《增资扩股协议》《补充协议》履行对再审申请人的付款义务，如果上述两协议无效或解除等原因终止，其有权不再履行该给付义务。根据查明的事实，新投资方与被申请人已签订《退股协议书》，解除了《增资扩股协议书》以及《补充协议书》，新投资方对被申请人已没有给付义务，代为给付义务随即消灭，其有权不再向再审申请人给付2800万元，故该款项仍应由被申请人支付，被申请人总计应当返还剩余投资款5300万元(2500+2800)。

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关于涉案纠纷性质认定

（一）一审法院江西赣州中院裁判观点

　　一审法院江西赣州中院认为，原告系以被告未按约定支付股权转让款为由提起本案诉讼，请求支付股权转让款，故本案为股权转让合同纠纷。

（二）二审法院江西高院裁判观点

　　二审法院江西高院认为，本案系股权转让合同纠纷，并非民间借贷纠纷。

（三）再审最高法院裁判观点

　　最高法院认为，原审法院将本案案由确定为股权转让合同纠纷缺乏依据，应纠正为民间借贷纠纷。

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关于涉案定金2000万元再审申请人是否有权没收的问题

（一）一审法院江西赣州中院裁判观点

　　关于被告(再审被申请人)支付的定金问题。

　　首先，《协议书》《补充协议书》约定，被告如未按时付清投资款本息及项目前期支付的一切费用，原告(再审申请人)有权没收定金，被告还应承担1.2亿元20%的违约金。

　　其次，由于被告未按时付清投资款，已构成违约，原告起诉时选择了定金，符合《合同法》第116条(《民法典》第588条)“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，予以采纳。

　　最后，鉴于协议中已约定从原告支付投资款之日起按月利率2.5%计息，如没收定金2000万元，显然高于造成的损失，且被告已支付10930万元(不包含定金2000万元)给原告，故酌定原告没收定金1000万元，另1000万元用于抵扣归还原告的款项。

（二）二审法院江西高院裁判观点

　　二审法院江西高院认为，涉案定金2000万元不应没收。

　　虽然《协议书》《补充协议书》《付款协议》约定了一审被告(再审被申请人)应支付2000万元定金，其未在约定还款期限前全部归还股权投资款，一审原告(再审申请人)有权没收该2000万元。但是，双方已经就该2000万元进行了处理，双方确认的《明细表》已将该2000万元定金冲抵了应当归还的股权投资款;案涉2000万元定金已转化为一审被告(再审被申请人)退回一审原告(再审申请人)的股权投资款，不应没收。

（三）再审最高法院裁判观点

　　其一，由于当事人只能依据最新的《付款协议》提出主张，根据《付款协议》约定，如果被申请人、新投资方未履行付款义务，再审申请人只能依据《协议书》《补充协议书》主张《付款协议》签订之前的违约责任。

　　其二，《协议书》《补充协议书》约定的违约责任，包括被申请人在约定的期限届满前未付清款项，再审申请人有权没收2000万元定金，被申请人应承担1.2亿元20%的惩罚性违约金。故此，违约责任为2000万元定金，与再审申请人所主张一致，再审申请人有权没收该2000万元定金。

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违约方应当返还的投资款数额

（一）一审法院江西赣州中院裁判观点

　　关于本案所涉款项的问题。

　　首先，从各方当事人认可的事实证实，原告支付投资款1.2亿元给被告，项目前期支付的费用为1531万元;被告共归还11930万元(含定金中的1000万元)。

　　其次，由于现有证据无法证实被告归还款项11930万元是归还投资款还是支付投资款利息损失，根据《合同法司法解释(二)》第21条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：(一)实现债权的有关费用;(二)利息;(三)主债务”的规定，被告归还款项应先行支付投资款利息损失，剩余部分再冲抵投资款本金;被告主张已支付款项按先本后息的顺序清偿，不予采纳;但其提出的垫付项目相关费用不计利息的理由，符合法律相关规定，予以支持。

　　最后，经审核，确认被告尚欠原告投资款本金6544万元，逾期利息按原告主张的月利率2%(年利率24%)计算;项目前期支付的费用153万元。

（二）二审法院江西高院裁判观点

　　关于一审被告应付一审原告的款项是多少的问题。

　　首先，关于已付款项是先支付利息还是本金的问题。从相关协议内容及款项支付过程看，一审被告支付的款项应认定为先支付本金：(1)双方签订的《明细表》确认，双方就2000万元定金冲抵股权投资款本金达成一致;(2)原告先后六次共收到退款10930万元，除最后一次1500万元，原告出具的收条具体载明系归还本金及利息，之前的收条均载明系“股份转让款”。(3)《补充协议书》约定的付款总金额约为15000万元，之后的《付款协议》约定付款总金额约为15800万元，两者只相差800万元左右，该800万元系迟延支付股权转让款期间的利息。反之，如果系先付利息再支付本金，应付的股权转让款本息远不止于15800万元。综上，已给付款项先支付本金后支付利息的意思表示较为明确。

　　其次，本案系股权转让合同纠纷，并非民间借贷纠纷，且约定的利率为月利率2.5%，并不明显偏高。故股权转让款利息可按双方当事人约定的利率计算。

　　最后，双方签订《明细表》时，一审被告应付一审原告股权转让款1亿元,利息3032万元，前期费用153万元。此后，一审被告共向原告支付1.093亿元，其中本金1亿元，利息930万元。从双方确认《明细表》起至最后一次支付款项止的期间，10000万元本金应计付的利息为1520万元，应付原告的剩余股权转让款项为3775万元(3032万元+153万元-930万元+1520万元)。该款项虽为利息和前期费用之和，但被告迟延支付，应承担迟延支付期间的利息，逾期利息按年利率6%计算。

　　>>>>特别提示

　　二审法院认为2000万元定金已经冲抵投资款本金，故此被告应返还的投资款本金从1.2亿元变更为1亿元。

（三）再审最高法院裁判观点

　　在第五份协议《付款协议》约定的付款期限届满后一年半的时间内，被申请人陆续返还给再审申请人共计9500万元，故其尚未归还剩余本金为2500万元;新投资方有权不再履行2800万元给付义务，故该款项仍应由被申请人支付，被申请人总计应当返还剩余投资款5300万元(2500+2800)，逾期利息按照按年利率24%计算。

　　>>>>特别提示

　　最高法院判决的返还剩余款项金额与二审法院判决的金额两者相差1525万元(5300-3775)，差异的原因主要有两个方面：

　　一是两级法院认定的应支付投资款本金不同，主要是关于2000万元定金是否应当冲抵本金的裁判观点不同。最高法院认为，2000万元定金属于违约金，不能冲抵投资款本金，应当支付的本金为1.2亿元;二审法院认为2000万元定金应当冲抵本金，应当支付的本金为1亿元。

　　二是两级法院对本案纠纷以及协议性质的认定存在较大差异。

　　最高法院认为，相关协议整体上属于同一民间借贷法律关系，第六份协议《付款协议》是对此前相关协议关于付款金额及方式的变更，故此，应当依据最后一份协议的约定重新确定需要返还的剩余款项金额，即按照本金1.2亿元，再加上应由被申请人及新投资方支付的3800万元，减去《付款协议》签订之后被申请人与新投资方实际支付的10500万元，(12000+3800-9500)，《付款协议》签订之前被申请人实际支付的430万元属于前期利息，与后期应付款项无关。

　　二审法院认为本案纠纷不属于民间借贷，而是股权转让纠纷，需要返还的剩余款项金额，应当依据《付款协议》签订之前双方确认的《明细表》中的约定来确定，其认为2000万元定金应当冲抵本金，需要支付的本金为1亿元，加上利息3032万元以及前期费用153万元，再加上1亿元本金在双方签订《明细表》以后期间的利息1520万元，应付总金额为14705万元，然后减去《付款协议》签订之前支付的430万元以及之后支付的10500万元，(10000+3032+153+1520-430-10500)。
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