房产交易后未办理过户，拆迁补偿款该归谁？

　　房产交易后未办理过户，拆迁补偿款该归谁?

　　房产交易也叫房地产交易。房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。房产交易是一种极其专业性的交易。房产交易的形式、种类很多，每一种交易都需要具备不同的条件，遵守不同的程序及办理相关手续。

　　在实务中，因房产交易过于专业和复杂，故很容易产生纠纷。很多情况下对于买受人而言，即使支付过全部房款后，也得不到权利保障。

一、在本文所讲的案例中，买受人秦某向出卖人孙某支付全部购房款之后，因为房产被纳入政府拆迁改造范围，故买卖双方并未办理房屋产权变更登记手续。待等到政府发放拆迁补偿款之时，买卖双方面对如此庞大的金额，就房屋的所有权产生了矛盾。

1.案情简介

　　2008年6月3日，秦某与孙某签订《房屋买卖合同》。合同中约定孙某将其与张某共同所有的房屋中孙某所占部分出售给秦某。合同签订后，秦某履行了付款义务，孙某履行了合同中约定的房屋、土地以及23份房屋产权证的交付义务。

　　2009年7月2日，由于该地段属于西城片区危旧房拆迁改造范围，秦某、孙某至此未办理上述土地房屋的产权变更登记手续。

　　2014年2月20日，重庆市南川区人民政府发布了关于城西片区危旧房改造项目国有土地上房屋征收的决定，秦某与孙某合同中约定的出卖的房屋被纳入房屋征收范围。

　　2014年2月25日，重庆市南川区人民政府发布了关于城西片区危旧房改造项目国有土地上房屋征收的公告，秦某与孙某合同中约定的出卖的房屋被纳入房屋征收范围。

　　2016年2月4日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局与孙某、第三人张某签订了《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书》，该协议书中约定拆迁补偿款支付给房屋所有权人张某和孙某。故秦某向法院提起诉讼，要求法院确认涉案房屋的拆迁补偿款的50%归其所有。

2.争议要点

　　本案中的主要争议焦点就是孙某和第三人张某与重庆市南川区人民政府所签订的国有土地上房屋征收补偿协议书有证部分房屋面积征收补偿款的归属问题。

3.实务分析

　　秦某与孙某于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

　　合同签订后，秦某支付了约定的购房款，孙某交付了房屋和房产证书原件。但从双方陈述的事实看，因涉案房屋所在地的土地2014年被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。

　　依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，秦某虽然与孙某签订了《房屋买卖合同》，并按照合同的约定向孙某交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故秦某对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。

　　依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则秦某已无法取得所购房屋的产权。孙某作为涉案房屋登记的所有权人，与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。在一定意义上而言，孙某在该协议中的合同权利即为其出卖给秦某的房屋及土地使用权的对价。

　　依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，孙某在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至秦某名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦某可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款，现因孙某亦尚未实际领取拆迁补偿款，则秦某请求确认其享有上述征收补偿协议中孙某所出卖给秦某的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。

　　秦某在庭审中明确其主张的拆迁补偿款项系按照上述拆迁协议中孙某所享有的合同权益作为依据，故本案拆迁协议所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由秦某享有，孙某因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。

二、律师建议

　　上述案例中，买卖双方在房产交易的过程中因为客观原因未及时办理过户手续，导致出卖人在面对拆迁款这一巨额赔偿时，选择了对房产已经出售这一事实视而不见。虽然最终最高院的判决支持了原告获取拆迁赔偿款，但是原告耗费了九年的时间来打官司，期间消耗的人力和财力也是不可估量的。那么在实务中，我们在房产交易的过程中如何避免这类纠纷的产生呢?下面的一些建议以供参考。

1.买房前：调查房产产权。

　　房产产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也是不同的。清楚房产产权的种类，在买房之前了解相关购房政策，才能有的放矢，规避风险。其次，还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷。出卖人是否有权出售房产?该房产是否是个人所有?是否涉及一房二卖的情况?买受人在买房之前都应调查清楚，不然后续产生纠纷十分麻烦。

2.买房时：买卖合同内容要仔细查看。

　　合同生效的要件是：(1)当事人具有相应的订立合同的能力。(2)意思表示真实。(3)不违反法律和社会公共利益。在买卖合同签订时，只有同时满足上述三种情形才能生效。除去最基本的生效要件外，房屋买卖合同需要注意的事项还有很多。例如合同中是否对房产的价值、建筑面积、过户程序、违约责任等条款进行明确约定。

3.买房后：房产过户手续及时办理。

　　我国不动产交易采用登记生效主义，也就是说不动产所有权的变动不像普通物权变动，普通的物权变动采取交付主义。不动产交付不意味着物权发生变动，只有在不动产登记机构变更登记之后，不动产的所有权才算发生变动。在房屋买卖合同签订之后，买方在履行付款义务之后，也应督促卖方及时履行过户手续，避免后顾之忧。
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